OA : sobre a Ordem : colégio gestão, direcção e fiscalização de obras

OA : sobre a Ordem : colégio gestão, direcção e fiscalização de obras.

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Edifícios com necessidades quase nulas de energia (Decreto-Lei n.º 118/2013
de 20 de agosto- Artigo 16.º)

1 – O parque edificado deve progressivamente ser composto por edifícios com necessidades quase nulas de energia.
2 – São edifícios com necessidades quase nulas de energia os que tenham um elevado desempenho energético e em que a satisfação das necessidades de energia resulte
em grande medida de energia proveniente de fontes renováveis, designadamente a produzida no local ou nas proximidades.
3 – Devem ter necessidades quase nulas de energia os edifícios novos licenciados após 31 de dezembro de 2020, ou após 31 de dezembro de 2018 no caso de edifícios novos
na propriedade de uma entidade pública e ocupados por uma entidade pública.
4 – Os membros do Governo responsáveis pelas áreas da energia, do ordenamento do território e das finanças aprovam por portaria o plano nacional de reabilitação do
parque de edifícios existentes para que atinjam os requisitos de edifícios com necessidades quase nulas de energia, estabelecendo objetivos finais e intermédios, diferenciados consoante a categoria de edifícios em causa, e incentivos à reabilitação.
5 – Os edifícios com necessidades quase nulas de energia são dotados de:
a) Componente eficiente compatível com o limite mais exigente dos níveis de viabilidade económica que venham a ser obtidos com a aplicação da metodologia de custo ótimo, diferenciada para edifícios novos e edifícios existentes e para diferentes tipologias, definida na portaria a que se refere o número anterior; e de
b) Formas de captação local de energias renováveis que cubram grande parte do remanescente das necessidades energéticas previstas, de acordo com os modelos do REH e do RECS, de acordo com as seguintes formas de captação:
i) Preferencialmente, no próprio edifício ou na parcela de terreno onde está construído;
ii) Em complemento, em infraestruturas de uso comum tão próximas do local quanto possível, quando não seja possível suprir as necessidades de energia renovável com recurso à captação local prevista especificamente para o efeito.

Lei da Avaliação Imobiliária com reacções muito negativas

Lei Avaliadores   Jornal Público 15/07/2015

Lei da Avaliação Imobiliária com reacções muito negativas

Exigências de responsabilidade ilimitada e incompatibilidades na prestação de serviços entre os temas em questão. CPCI, engenheiros, arquitetos e RICS criticam a nova lei e não foram ouvidos no processo.

O Projeto de Lei n.º 964/XII, que regula o acesso e exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional, em discussão na Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública, tem provocado reações negativas junto dos vários quadrantes da indústria do imobiliário.

Em causa estão, segundo conseguimos apurar, temas como o alargamento da responsabilidade do avaliador perante terceiros que não apenas a entidade contratante, bem como incompatibilidades na prestação de serviços, por exemplo de mediação imobiliária.

Também o excessivo detalhe regulatório e as competências exigidas ao avaliador nos domínios da economia e finanças estão entre os pontos tidos como negativos.

Em missiva enviada à referida comissão, o Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) estima que, “na questão da responsabilidade, ao não ser determinada uma limitação, o avaliador será responsável por qualquer montante indemnizatório, independente do capital seguro”.

Na mesma linha, João Quaresma, membro da Comissão Executiva do Colégio de Gestão, Direção e Fiscalização de Obra da Ordem dos Arquitetos, assegura que estas exigências poderão “agravar os prémios de seguro”.

Recorde-se que, de acordo com a regulamentação proposta, os avaliadores verão o valor dos seguros de responsabilidade civil passar dos atuais 250 mil euros – o qual, segundo este especialista, “já é significativo” – para 500 mil euros. “A subsistir esta situação de responsabilidade, os serviços de avaliação imobiliária deveriam poder ser contratados por terceiros, e não pelas entidades financeiras como até agora se tem verificado”, afirma a OA.

A Ordem dos Engenheiros considera que o diploma “visa mais os objetivos do regulador do que a dos operadores”. Para Maria dos Anjos Ramos, coordenadora da Comissão de Especialização em Avaliações de Engenharia daquela entidade, o projeto-lei “tem uma falha gravíssima”, pois deixa de fora “a propriedade rústica, os equipamentos, os métodos produtivos e outras benfeitorias que são, muitas vezes, determinantes no valor de uma garantia”.

Barreiras à entrada

No que concerne às exigências de independência e conflitos de interesse, o RICS, através de Eric van Leuven, presidente da direção deste organismo em Portugal, sugere que, “do ponto de vista prático, as abrangências são algo excessivas, tendo em consideração que existem diversas empresas que prestam simultaneamente serviços de mediação imobiliária, consultoria e avaliação”.

Neste tema, a CPCI – Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário reforça que “parece existir algum exagero”, porquanto “há profissões que se sujeitam a regras de extremo rigor, como é o caso desta, enquanto proliferam casos em que sabemos que tudo, ou quase tudo, é permitido”, afirma Reis Campos, presidente deste organismo.

O RICS afirma que “as normativas internacionais” referem como “aceitável para o avaliador procurar assistência de especialistas” em “matérias como inspeção, levantamento de mercado ou aconselhamento comercial”. Assim, sustenta, “a intenção de impedir que o perito avaliador de imóveis possa subcontratar em terceiros as suas funções” carece de “clarificação”.

A elencagem de qualificações exigidas, sobretudo no domínio da economia e finanças, leva a CPCI a perguntar se “não estamos apenas a introduzir barreiras no acesso a esta atividade, por parte de profissionais competentes, a troco de muito pouca eficácia”.

A OA diz que “parece haver efetivamente uma excessiva exigência em termos de economia e finanças” nas “qualificações exigidas”, enquanto a Ordem dos Engenheiros Técnicos fez chegar à comissão um parecer, solicitando a especificação “como requisito de qualificação o título de Engenheiro Técnico, entre outros”.

Também o RICS “considera importante que o mercado seja inequivocamente esclarecido na tarefa de saber quais as entidades que possam ser consideradas associações representativas da profissão”.

Avaliadores imobiliários terão regras mais exigentes.

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O projecto de lei que regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços aos bancos chegou ao Parlamento, dois anos após ter começado a ser discutido no seio do Conselho Nacional de Supervisores Financeiros. Recorde-se que, no pico da crise do sector bancário em Portugal, várias entidades, nomeadamente as associações do sector imobiliário, acusaram a banca de promover avaliações de imóveis baixas de forma a conceder menores montantes de crédito. Também quem se viu confrontado com a necessidade de entregar a casa ao banco para saldar os seus créditos deparou-se com avaliações muito menores às iniciais, ficando a saldar o remanescente da dívida. Potenciais conflitos de interesse que a nova lei pretende agora sanar.

in: Jornal Económico

Condicionantes no Valor dos Imóveis Habitacionais e seu impacto nas Avaliações.

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When Florence’s beauty overwhelms

“There lay Machiavelli’s tomb, and next to Michelangelo, rested Galileo. What an astonishing collection of men! Looking on Volterrano’s Sibylles frescoes, I experienced the most intense pleasure art has ever bestowed upon me. I was in a sort of ecstasy, absorbed by the contemplation of sublime beauty … I had reached the point of celestial feeling … As I emerged from the porch of Santa Croce, I was seized with a fierce palpitation of the heart; the wellspring of life was dried up within me, and I walked in constant fear of falling to the ground.”

Stendhal- Florença Itália, 1817

No dia 25 de Janeiro de 2008, mesmo no início do rebentar da “bolha imobiliária”, participei numa conferência no ISEL, promovida pela ANAI com o tema “Condicionantes no Valor dos Imóveis Habitacionais e seu impacto nas Avaliações”, em que abordei (e alertei) para a importância da Qualidade Arquitectónica no valor de um imóvel. Muita coisa mudou desde então, mas penso que este alerta e análise talvez tenha ainda maior significado hoje, em que se volta a sentir alguma actividade e investimento. Até esse momento, com a voragem económica e imobiliária “vendia-se” tudo, mesmo o que não tinha qualidade. Hoje é importante que não se voltem a repetir os mesmos erros, e por vezes o impulso do negócio tolda o discernimento.

Nesta (apresentação) análise procurei identificar as variáveis que possam estar a ganhar relevo e importância como condicionantes na determinação do valor de um imóvel habitacional.

Em especial nos imóveis habitacionais pois é nesta categoria que a actividade do homem introduz um maior número de variáveis e condicionantes subjectivas, pois estamos em “confronto” directo com a natureza humana e toda a sua diversidade.

Sobre este assunto a dissertação do Eng. Ruy Figueiredo de 1991 sobre “Sistema de Informação Imobiliária e de Apoio à Avaliação” já apresentava resultados e conclusões bastante desenvolvidas e aprofundadas.

Vamos assim analisar em que medida a qualidade, nas suas vertentes de conformidade e exclusividade, e a estética intervêm como variáveis do valor de um imóvel habitacional.

Qualidade, Conformidade/Exclusividade

O termo Qualidade deriva do latim Qualitate e significa “peculiaridade, característica distintiva”, e é utilizado em diferentes situações com diferentes sentidos. Como o termo tem diversas utilizações, o seu significado nem sempre é de definição clara e objectiva.

No que diz respeito aos produtos e/ou serviços, há várias definições vulgarmente utilizadas para qualidade:

Conformidade com as exigências dos clientes;

– Relação custo/benefício;

– Adequação ao uso;

– Valor acrescentado, que produtos similares não possuem;

Exclusividade;

– Fazer melhor.

O termo é geralmente empregue para classificar a “excelência” de um produto ou serviço.

O seu oposto, falta de qualidade ou conformidade, tem um peso maior na determinação de um valor.

Conformidade

Do ponto de vista de quem produz está relacionado com a adequação e/ou conformidade.

  • Transmitir ao consumidor uma imagem de confiança no produto que se oferece.
  • Normalmente isto é transmitido através da adequação de procedimentos e sistemas de gestão.
  • A desconformidade é um factor com uma importância crescente

Exclusividade

Do ponto de vista de quem compra, a qualidade de um produto está sempre relacionado com o preço.

  • Recorrer a marcas de prestigio, locais únicos, acabamentos raros.
  • Procurar algo ímpar.
  • A não exclusividade não é um factor de depreciação, mas é um factor condicionante do preço.

Qualidade e Conformidade

As principais normas aplicadas são:

  • ISO 9001 – Sistema de Gestão da Qualidade
  • ISO 14001 – Sistema de Gestão Ambiental
  • EMAS – Sistema de Gestão Ambiental
  • MQ LNEC – Marca de Qualidade LNEC

Outras:

  • OHSAS 18001 – Sistemas de Gestão da Segurança e Saúde no Trabalho
  • ISO 26001 – Responsabilidade Social (em elaboração)
  • RS-D4 – Responsabilidade Social
  • ISO 22001 – Segurança Alimentar
  • LiderA – Sustentabilidade na Construção
  • RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors
  • Normas EVS 2005 -“ European Valuation Standard 2005”
  • IVSC – “ International Valuation Standards Committee”.
  • Orden ECO/805/2003 – Normativa Espanhola de Avaliação

Qualidade e Exclusividade

Principais características de qualidade na promoção imobiliária:

Gerais:

  • Localização;
  • Área de utilização;
  • Acabamentos.

Especiais:

  • Projecto com assinatura de Autor;
  • Materiais raros;
  • Decoração;
  • Paisagismo de Autor;
  • Marcas e equipamentos de prestígio.

Este é o paradigma da industria da promoção imobiliária. Incorporar elementos de qualidade que sejam totalmente absorvidos no investimento e possam remunerar o valor final.

A Qualidade e Conformidade/Exclusividade.

  • Objectivo;
  • Mensurável;
  • Racional;
  • De aplicação universal;
  • Conceptual;
  • Dependente do objecto.

Estética- O Belo e o Sublime.

Por ser um conceito com enorme carga subjectiva e de aplicação universal, a sua definição é problemática desde a origem da reflexão estética. O primeiro texto especulativo sobre o belo (kalos), o Hípias Maior, atribuído a Platão, termina com esta extraordinária conclusão “o que é belo é difícil”, pois os dois interlocutores, Sócrates e Hípias, não conseguiram chegar a uma definição satisfatória. Hípias ainda lhe propôs que o belo fosse o útil.

  • Carga subjectiva;
  • Juízo contemplativo;
  • Independente de conceitos;
  • Contraditório;
  • Dependente do sujeito e imposto pelo objecto.

“Não pode haver nenhuma regra de gosto objectiva, que determine por meio de conceitos o que seja Belo. Pois todo juízo proveniente desta fonte é estético; isto é, o sentimento do sujeito e não o conceito de um objecto é o seu fundamento determinante. Procurar um princípio de gosto, que fornecesse o critério universal do belo através de conceitos determinados, é um esforço infrutífero, porque o que é procurado é impossível e em si mesmo contraditório.”

O Belo e o Sublime.

Immanuel Kant 1790 (Crítica do Julgamento ou Crítica do Juízo, I, 17)

O Belo, o Sublime e o Trágico.

Frederich Nietzsche em “A Origem da Tragédia” (1892).

“(…) a evolução progressiva da arte resulta do duplo carácter do espírito apolíneo e do espírito dionisíaco, tal como a dualidade dos sexos gera a vida no meio de lutas que são perpétuas, e por aproximações que são periódicas.”

“Estes dois instintos impulsivos andam lado a lado e na maior parte do tempo em guerra aberta, mutuamente se desafiando e excitando, para darem origem a criações novas cada vez mais robustas, para com elas perpetuarem o conflito deste antagonismo, que a palavra “arte”, comum dos dois, consegue mascarar, até que por fim, devido a um milagre metafísico da “vontade” helénica, os dois instintos se encontrem e se abracem para, num amplexo, gerarem a obra superior que será ao mesmo tempo apolínea e dionisíaca, – a tragédia ática.”

Apolo e Dionísio.

Conclusões

QUALIDADE

– Relação custo/benefício;

– Adequação ao uso;

– Valor acrescentado, que produtos similares não possuem;

– Exclusividade;

– Fazer melhor

  • Conceito:
  • Objectivo;
  • Mensurável;
  • Racional;
  • De aplicação universal;
  • Conceptual;
  • Dependente do objecto.

BELO E SUBLIME (Qualidade Estética)

  • Conceito:
  • Juízo contemplativo;
  • Independente de conceitos;
  • Contraditório;
  • Dependente do sujeito e imposto pelo objecto.

A avaliação correcta das variáveis determinantes de um valor dependem da correcta aplicação técnica dos conhecimentos adquiridos (espírito apolíneo) através de uma correcta reflexão e percepção das suas condicionares subjectivas, apoiadas na experiência acumulada do sujeito (espírito dionisíaco).