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Avaliadores imobiliários terão regras mais exigentes.

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O projecto de lei que regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços aos bancos chegou ao Parlamento, dois anos após ter começado a ser discutido no seio do Conselho Nacional de Supervisores Financeiros. Recorde-se que, no pico da crise do sector bancário em Portugal, várias entidades, nomeadamente as associações do sector imobiliário, acusaram a banca de promover avaliações de imóveis baixas de forma a conceder menores montantes de crédito. Também quem se viu confrontado com a necessidade de entregar a casa ao banco para saldar os seus créditos deparou-se com avaliações muito menores às iniciais, ficando a saldar o remanescente da dívida. Potenciais conflitos de interesse que a nova lei pretende agora sanar.

in: Jornal Económico

Condicionantes no Valor dos Imóveis Habitacionais e seu impacto nas Avaliações.

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When Florence’s beauty overwhelms

“There lay Machiavelli’s tomb, and next to Michelangelo, rested Galileo. What an astonishing collection of men! Looking on Volterrano’s Sibylles frescoes, I experienced the most intense pleasure art has ever bestowed upon me. I was in a sort of ecstasy, absorbed by the contemplation of sublime beauty … I had reached the point of celestial feeling … As I emerged from the porch of Santa Croce, I was seized with a fierce palpitation of the heart; the wellspring of life was dried up within me, and I walked in constant fear of falling to the ground.”

Stendhal- Florença Itália, 1817

No dia 25 de Janeiro de 2008, mesmo no início do rebentar da “bolha imobiliária”, participei numa conferência no ISEL, promovida pela ANAI com o tema “Condicionantes no Valor dos Imóveis Habitacionais e seu impacto nas Avaliações”, em que abordei (e alertei) para a importância da Qualidade Arquitectónica no valor de um imóvel. Muita coisa mudou desde então, mas penso que este alerta e análise talvez tenha ainda maior significado hoje, em que se volta a sentir alguma actividade e investimento. Até esse momento, com a voragem económica e imobiliária “vendia-se” tudo, mesmo o que não tinha qualidade. Hoje é importante que não se voltem a repetir os mesmos erros, e por vezes o impulso do negócio tolda o discernimento.

Nesta (apresentação) análise procurei identificar as variáveis que possam estar a ganhar relevo e importância como condicionantes na determinação do valor de um imóvel habitacional.

Em especial nos imóveis habitacionais pois é nesta categoria que a actividade do homem introduz um maior número de variáveis e condicionantes subjectivas, pois estamos em “confronto” directo com a natureza humana e toda a sua diversidade.

Sobre este assunto a dissertação do Eng. Ruy Figueiredo de 1991 sobre “Sistema de Informação Imobiliária e de Apoio à Avaliação” já apresentava resultados e conclusões bastante desenvolvidas e aprofundadas.

Vamos assim analisar em que medida a qualidade, nas suas vertentes de conformidade e exclusividade, e a estética intervêm como variáveis do valor de um imóvel habitacional.

Qualidade, Conformidade/Exclusividade

O termo Qualidade deriva do latim Qualitate e significa “peculiaridade, característica distintiva”, e é utilizado em diferentes situações com diferentes sentidos. Como o termo tem diversas utilizações, o seu significado nem sempre é de definição clara e objectiva.

No que diz respeito aos produtos e/ou serviços, há várias definições vulgarmente utilizadas para qualidade:

Conformidade com as exigências dos clientes;

– Relação custo/benefício;

– Adequação ao uso;

– Valor acrescentado, que produtos similares não possuem;

Exclusividade;

– Fazer melhor.

O termo é geralmente empregue para classificar a “excelência” de um produto ou serviço.

O seu oposto, falta de qualidade ou conformidade, tem um peso maior na determinação de um valor.

Conformidade

Do ponto de vista de quem produz está relacionado com a adequação e/ou conformidade.

  • Transmitir ao consumidor uma imagem de confiança no produto que se oferece.
  • Normalmente isto é transmitido através da adequação de procedimentos e sistemas de gestão.
  • A desconformidade é um factor com uma importância crescente

Exclusividade

Do ponto de vista de quem compra, a qualidade de um produto está sempre relacionado com o preço.

  • Recorrer a marcas de prestigio, locais únicos, acabamentos raros.
  • Procurar algo ímpar.
  • A não exclusividade não é um factor de depreciação, mas é um factor condicionante do preço.

Qualidade e Conformidade

As principais normas aplicadas são:

  • ISO 9001 – Sistema de Gestão da Qualidade
  • ISO 14001 – Sistema de Gestão Ambiental
  • EMAS – Sistema de Gestão Ambiental
  • MQ LNEC – Marca de Qualidade LNEC

Outras:

  • OHSAS 18001 – Sistemas de Gestão da Segurança e Saúde no Trabalho
  • ISO 26001 – Responsabilidade Social (em elaboração)
  • RS-D4 – Responsabilidade Social
  • ISO 22001 – Segurança Alimentar
  • LiderA – Sustentabilidade na Construção
  • RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors
  • Normas EVS 2005 -“ European Valuation Standard 2005”
  • IVSC – “ International Valuation Standards Committee”.
  • Orden ECO/805/2003 – Normativa Espanhola de Avaliação

Qualidade e Exclusividade

Principais características de qualidade na promoção imobiliária:

Gerais:

  • Localização;
  • Área de utilização;
  • Acabamentos.

Especiais:

  • Projecto com assinatura de Autor;
  • Materiais raros;
  • Decoração;
  • Paisagismo de Autor;
  • Marcas e equipamentos de prestígio.

Este é o paradigma da industria da promoção imobiliária. Incorporar elementos de qualidade que sejam totalmente absorvidos no investimento e possam remunerar o valor final.

A Qualidade e Conformidade/Exclusividade.

  • Objectivo;
  • Mensurável;
  • Racional;
  • De aplicação universal;
  • Conceptual;
  • Dependente do objecto.

Estética- O Belo e o Sublime.

Por ser um conceito com enorme carga subjectiva e de aplicação universal, a sua definição é problemática desde a origem da reflexão estética. O primeiro texto especulativo sobre o belo (kalos), o Hípias Maior, atribuído a Platão, termina com esta extraordinária conclusão “o que é belo é difícil”, pois os dois interlocutores, Sócrates e Hípias, não conseguiram chegar a uma definição satisfatória. Hípias ainda lhe propôs que o belo fosse o útil.

  • Carga subjectiva;
  • Juízo contemplativo;
  • Independente de conceitos;
  • Contraditório;
  • Dependente do sujeito e imposto pelo objecto.

“Não pode haver nenhuma regra de gosto objectiva, que determine por meio de conceitos o que seja Belo. Pois todo juízo proveniente desta fonte é estético; isto é, o sentimento do sujeito e não o conceito de um objecto é o seu fundamento determinante. Procurar um princípio de gosto, que fornecesse o critério universal do belo através de conceitos determinados, é um esforço infrutífero, porque o que é procurado é impossível e em si mesmo contraditório.”

O Belo e o Sublime.

Immanuel Kant 1790 (Crítica do Julgamento ou Crítica do Juízo, I, 17)

O Belo, o Sublime e o Trágico.

Frederich Nietzsche em “A Origem da Tragédia” (1892).

“(…) a evolução progressiva da arte resulta do duplo carácter do espírito apolíneo e do espírito dionisíaco, tal como a dualidade dos sexos gera a vida no meio de lutas que são perpétuas, e por aproximações que são periódicas.”

“Estes dois instintos impulsivos andam lado a lado e na maior parte do tempo em guerra aberta, mutuamente se desafiando e excitando, para darem origem a criações novas cada vez mais robustas, para com elas perpetuarem o conflito deste antagonismo, que a palavra “arte”, comum dos dois, consegue mascarar, até que por fim, devido a um milagre metafísico da “vontade” helénica, os dois instintos se encontrem e se abracem para, num amplexo, gerarem a obra superior que será ao mesmo tempo apolínea e dionisíaca, – a tragédia ática.”

Apolo e Dionísio.

Conclusões

QUALIDADE

– Relação custo/benefício;

– Adequação ao uso;

– Valor acrescentado, que produtos similares não possuem;

– Exclusividade;

– Fazer melhor

  • Conceito:
  • Objectivo;
  • Mensurável;
  • Racional;
  • De aplicação universal;
  • Conceptual;
  • Dependente do objecto.

BELO E SUBLIME (Qualidade Estética)

  • Conceito:
  • Juízo contemplativo;
  • Independente de conceitos;
  • Contraditório;
  • Dependente do sujeito e imposto pelo objecto.

A avaliação correcta das variáveis determinantes de um valor dependem da correcta aplicação técnica dos conhecimentos adquiridos (espírito apolíneo) através de uma correcta reflexão e percepção das suas condicionares subjectivas, apoiadas na experiência acumulada do sujeito (espírito dionisíaco).