Junho 2015 – Avaliação Imobiliária

When Florence’s beauty overwhelms

“There lay Machiavelli’s tomb, and next to Michelangelo, rested Galileo. What an astonishing collection of men! Looking on Volterrano’s Sibylles frescoes, I experienced the most intense pleasure art has ever bestowed upon me. I was in a sort of ecstasy, absorbed by the contemplation of sublime beauty … I had reached the point of celestial feeling … As I emerged from the porch of Santa Croce, I was seized with a fierce palpitation of the heart; the wellspring of life was dried up within me, and I walked in constant fear of falling to the ground.”

Stendhal- Florença Itália, 1817

No dia 25 de Janeiro de 2008, mesmo no início do rebentar da “bolha imobiliária”, participei numa conferência no ISEL, promovida pela ANAI com o tema “Condicionantes no Valor dos Imóveis Habitacionais e seu impacto nas Avaliações”, em que abordei (e alertei) para a importância da Qualidade Arquitectónica no valor de um imóvel. Muita coisa mudou desde então, mas penso que este alerta e análise talvez tenha ainda maior significado hoje, em que se volta a sentir alguma actividade e investimento. Até esse momento, com a voragem económica e imobiliária “vendia-se” tudo, mesmo o que não tinha qualidade. Hoje é importante que não se voltem a repetir os mesmos erros, e por vezes o impulso do negócio tolda o discernimento.

Nesta (apresentação) análise procurei identificar as variáveis que possam estar a ganhar relevo e importância como condicionantes na determinação do valor de um imóvel habitacional.

Em especial nos imóveis habitacionais pois é nesta categoria que a actividade do homem introduz um maior número de variáveis e condicionantes subjectivas, pois estamos em “confronto” directo com a natureza humana e toda a sua diversidade.

Sobre este assunto a dissertação do Eng. Ruy Figueiredo de 1991 sobre “Sistema de Informação Imobiliária e de Apoio à Avaliação” já apresentava resultados e conclusões bastante desenvolvidas e aprofundadas.

Vamos assim analisar em que medida a qualidade, nas suas vertentes de conformidade e exclusividade, e a estética intervêm como variáveis do valor de um imóvel habitacional.

Qualidade, Conformidade/Exclusividade

O termo Qualidade deriva do latim Qualitate e significa “peculiaridade, característica distintiva”, e é utilizado em diferentes situações com diferentes sentidos. Como o termo tem diversas utilizações, o seu significado nem sempre é de definição clara e objectiva.

No que diz respeito aos produtos e/ou serviços, há várias definições vulgarmente utilizadas para qualidade:

– Conformidade com as exigências dos clientes;

– Relação custo/benefício;

– Adequação ao uso;

– Valor acrescentado, que produtos similares não possuem;

– Exclusividade;

– Fazer melhor.

O termo é geralmente empregue para classificar a “excelência” de um produto ou serviço.

O seu oposto, falta de qualidade ou conformidade, tem um peso maior na determinação de um valor.

Conformidade

Do ponto de vista de quem produz está relacionado com a adequação e/ou conformidade.

Transmitir ao consumidor uma imagem de confiança no produto que se oferece.
Normalmente isto é transmitido através da adequação de procedimentos e sistemas de gestão.
A desconformidade é um factor com uma importância crescente

Exclusividade

Do ponto de vista de quem compra, a qualidade de um produto está sempre relacionado com o preço.

Recorrer a marcas de prestigio, locais únicos, acabamentos raros.
Procurar algo ímpar.
A não exclusividade não é um factor de depreciação, mas é um factor condicionante do preço.

Qualidade e Conformidade

As principais normas aplicadas são:

ISO 9001 – Sistema de Gestão da Qualidade
ISO 14001 – Sistema de Gestão Ambiental
EMAS – Sistema de Gestão Ambiental
MQ LNEC – Marca de Qualidade LNEC

Outras:

OHSAS 18001 – Sistemas de Gestão da Segurança e Saúde no Trabalho
ISO 26001 – Responsabilidade Social (em elaboração)
RS-D4 – Responsabilidade Social
ISO 22001 – Segurança Alimentar
LiderA – Sustentabilidade na Construção
RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors
Normas EVS 2005 -“ European Valuation Standard 2005”
IVSC – “ International Valuation Standards Committee”.
Orden ECO/805/2003 – Normativa Espanhola de Avaliação

Qualidade e Exclusividade

Principais características de qualidade na promoção imobiliária:

Gerais:

Localização;
Área de utilização;
Acabamentos.

Especiais:

Projecto com assinatura de Autor;
Materiais raros;
Decoração;
Paisagismo de Autor;
Marcas e equipamentos de prestígio.

Este é o paradigma da industria da promoção imobiliária. Incorporar elementos de qualidade que sejam totalmente absorvidos no investimento e possam remunerar o valor final.

A Qualidade e Conformidade/Exclusividade.

Objectivo;
Mensurável;
Racional;
De aplicação universal;
Conceptual;
Dependente do objecto.

Estética- O Belo e o Sublime.

Por ser um conceito com enorme carga subjectiva e de aplicação universal, a sua definição é problemática desde a origem da reflexão estética. O primeiro texto especulativo sobre o belo (kalos), o Hípias Maior, atribuído a Platão, termina com esta extraordinária conclusão “o que é belo é difícil”, pois os dois interlocutores, Sócrates e Hípias, não conseguiram chegar a uma definição satisfatória. Hípias ainda lhe propôs que o belo fosse o útil.

Carga subjectiva;
Juízo contemplativo;
Independente de conceitos;
Contraditório;
Dependente do sujeito e imposto pelo objecto.

“Não pode haver nenhuma regra de gosto objectiva, que determine por meio de conceitos o que seja Belo. Pois todo juízo proveniente desta fonte é estético; isto é, o sentimento do sujeito e não o conceito de um objecto é o seu fundamento determinante. Procurar um princípio de gosto, que fornecesse o critério universal do belo através de conceitos determinados, é um esforço infrutífero, porque o que é procurado é impossível e em si mesmo contraditório.”

O Belo e o Sublime.

Immanuel Kant 1790 (Crítica do Julgamento ou Crítica do Juízo, I, 17)

O Belo, o Sublime e o Trágico.

Frederich Nietzsche em “A Origem da Tragédia” (1892).

“(…) a evolução progressiva da arte resulta do duplo carácter do espírito apolíneo e do espírito dionisíaco, tal como a dualidade dos sexos gera a vida no meio de lutas que são perpétuas, e por aproximações que são periódicas.”

“Estes dois instintos impulsivos andam lado a lado e na maior parte do tempo em guerra aberta, mutuamente se desafiando e excitando, para darem origem a criações novas cada vez mais robustas, para com elas perpetuarem o conflito deste antagonismo, que a palavra “arte”, comum dos dois, consegue mascarar, até que por fim, devido a um milagre metafísico da “vontade” helénica, os dois instintos se encontrem e se abracem para, num amplexo, gerarem a obra superior que será ao mesmo tempo apolínea e dionisíaca, – a tragédia ática.”

Apolo e Dionísio.

Conclusões

QUALIDADE

– Relação custo/benefício;

– Adequação ao uso;

– Valor acrescentado, que produtos similares não possuem;

– Exclusividade;

– Fazer melhor

Conceito:
Objectivo;
Mensurável;
Racional;
De aplicação universal;
Conceptual;
Dependente do objecto.

BELO E SUBLIME (Qualidade Estética)

Conceito:
Juízo contemplativo;
Independente de conceitos;
Contraditório;
Dependente do sujeito e imposto pelo objecto.

A avaliação correcta das variáveis determinantes de um valor dependem da correcta aplicação técnica dos conhecimentos adquiridos (espírito apolíneo) através de uma correcta reflexão e percepção das suas condicionares subjectivas, apoiadas na experiência acumulada do sujeito (espírito dionisíaco).

Avaliação Imobiliária

A actividade da Avaliação Imobiliária e Building Managemt, Price is what you pay, value is what you get (warren buffett)

Mês: Junho 2015

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Condicionantes no Valor dos Imóveis Habitacionais e seu impacto nas Avaliações.

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